Résumé : En 2026, l’article 790 A bis permet, sous conditions, d’exonérer de droits de donation certains dons familiaux en argent utilisés pour acheter un logement neuf ou en VEFA. L’exonération atteint 100 000 € par donateur et 300 000 € par bénéficiaire. Le don doit respecter un calendrier, une affectation et des obligations de conservation précises.
Un don familial peut-il renforcer l’apport nécessaire à un achat neuf sans entraîner de droits de donation ? Oui, mais l’exonération dépend de la nature du don, de son utilisation et de délais stricts. Pour distinguer cette mesure des autres aides à l’accession, vous pouvez consulter les dispositifs d’achat immobilier pour une résidence principale. Cette aide fiscale ne remplace ni l’analyse de votre capacité d’emprunt ni la vérification des conditions par un notaire.
Entré en vigueur pour les dons effectués à partir du 15 février 2025, le dispositif temporaire de l’article 790 A bis du Code général des impôts s’applique jusqu’au 31 décembre 2026. Il concerne des sommes données en pleine propriété, que le bénéficiaire affecte à une acquisition immobilière admissible dans le délai prévu. L’article 790 A bis précise les plafonds et les principales conditions.
Quel dispositif d’exonération s’applique aux donations dans le neuf ?
La mesure porte sur un don familial en argent, et non sur la donation directe d’un appartement ou d’une maison. Elle exonère de droits de mutation à titre gratuit certaines sommes transmises dans le cercle familial, à condition qu’elles soient réellement affectées à un usage prévu par la loi.
Le dispositif ne constitue donc ni une subvention de l’État ni une réduction automatique du prix d’un logement. Il peut plutôt renforcer l’apport personnel de l’acquéreur. Le don doit être transmis en pleine propriété et intervenir avant que les sommes soient affectées à l’achat.
Le régime comporte aussi un volet consacré à certains travaux de rénovation énergétique dans l’habitation principale du bénéficiaire. Les dépenses déjà prises en compte pour certains avantages fiscaux ne sont pas toutes admissibles. Pour un achat dans le neuf, l’enjeu est de vérifier que le bien et le calendrier correspondent bien aux règles de l’article.
Qui peut donner, et quel montant peut être exonéré ?
Imaginez qu’un parent et un grand-parent souhaitent contribuer au financement d’un premier appartement neuf. Le don doit respecter les liens familiaux prévus et les plafonds individuels et globaux, même si plusieurs proches participent.
- Le don peut être destiné à un enfant, un petit-enfant ou un arrière-petit-enfant.
- À défaut de cette descendance, un neveu ou une nièce peut être bénéficiaire.
- Un même donateur peut transmettre jusqu’à 100 000 € à un même bénéficiaire au titre de cette exonération.
- Le total reçu par un bénéficiaire au titre de ce dispositif ne peut pas dépasser 300 000 €.
Ainsi, trois donateurs admissibles peuvent, en respectant les règles, contribuer jusqu’au plafond global de 300 000 € pour une même personne. Ce montant ne signifie pas que chaque famille peut automatiquement transmettre cette somme : chaque don doit être réel, documenté et affecté à un projet admissible.
Il faut distinguer cette exonération temporaire des abattements habituels entre proches. Certains peuvent se cumuler, notamment sous réserve des conditions propres à chaque régime et des donations antérieures. Un notaire peut vérifier le solde des abattements et les conséquences patrimoniales de la transmission.
Quels achats dans le neuf sont admissibles ?
Le don peut financer l’acquisition d’un logement neuf ou d’un logement vendu en VEFA, c’est-à-dire en vente en l’état futur d’achèvement. Il ne s’agit pas d’un régime général couvrant toute opération immobilière. Le bénéficiaire doit vérifier l’admissibilité du logement et conserver les justificatifs de l’achat et de l’emploi des fonds.
Une confusion est possible avec une ancienne exonération portant sur la donation directe d’immeubles neufs. Cette mesure reposait notamment sur des dates anciennes de permis de construire et de donation. Elle ne doit pas être confondue avec le dispositif temporaire de dons d’argent applicable aux sommes versées entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026. La page fiscale sur les dons exonérés expose séparément ces régimes.
Pour que l’achat bénéficie de l’exonération, le logement doit ensuite servir de résidence principale au bénéficiaire ou être loué à usage de résidence principale, conformément aux conditions applicables. Une résidence secondaire ou un logement laissé vacant ne répond pas à cette affectation. Cette exonération de donation reste distincte de la TVA réduite dans le neuf, qui relève d’un autre dispositif et de ses propres critères.
Comment respecter le délai de six mois et les cinq ans ?
Le calendrier est essentiel : les sommes doivent être affectées à l’acquisition au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant leur versement. Le don doit donc précéder l’emploi des fonds. Il est prudent de coordonner le virement, le financement bancaire et les étapes de la vente avec le notaire.
En VEFA, conservez les documents qui permettent de justifier à la fois la date du don et l’affectation des sommes à l’acquisition. Ne supposez pas qu’une réservation suffit à elle seule à prouver l’utilisation des fonds. L’administration fiscale détaille dans sa doctrine les conditions d’affectation et les obligations liées au logement, notamment dans le BOFiP mis à jour en 2025.
Le bénéficiaire doit respecter une obligation de conservation ou d’affectation du logement pendant cinq ans. Le délai se calcule à partir de l’acquisition ou, pour les opérations concernées de rénovation, de l’achèvement des travaux. Une vente anticipée ou un changement d’usage contraire aux conditions peut remettre en cause l’avantage fiscal et entraîner le paiement des droits initialement exonérés.
Déclaration, cumul et risques : que vérifier ?
Une exonération ne dispense pas des formalités déclaratives. Le bénéficiaire doit déclarer le don selon les modalités prévues, même si aucun droit n’est finalement dû. En 2026, l’administration indique que certaines déclarations, notamment celles relevant de l’article 790 A bis, font partie des situations temporairement exclues de l’obligation générale de télédéclaration. Consultez la mise au point d’impots.gouv.fr pour vérifier la procédure applicable à votre cas.
L’exonération temporaire peut s’ajouter à certains abattements de droit commun, mais les régimes ne se confondent pas. Par exemple, l’abattement entre un parent et son enfant a ses propres règles de renouvellement et tient compte des donations antérieures. Le don familial de sommes d’argent prévu par un autre article du Code général des impôts est également soumis à des critères distincts, notamment d’âge.
Les dons exonérés restent soumis à des règles de déclaration et de calcul qui varient selon le lien familial et le régime choisi. Pour comprendre les principes généraux des donations, consultez aussi les informations de Service-Public. En cas de doute sur le cumul ou les justificatifs, faites valider le montage par un notaire avant le versement.
Une vérification écrite des dates, de la provenance des fonds et de leur affectation peut éviter une remise en cause ultérieure. Gardez notamment la preuve du transfert, les pièces liées à l’acquisition et les éléments établissant le respect de l’usage prévu pendant la période requise.
À retenir avant de recevoir un don familial
En 2026, l’exonération de l’article 790 A bis peut alléger les droits dus sur un don familial en argent affecté à l’achat d’un logement neuf ou en VEFA. Son bénéfice dépend des liens familiaux, des plafonds, de l’emploi des sommes dans les six mois et du respect de l’affectation du logement pendant cinq ans. Avant tout transfert, vérifiez les formalités déclaratives et faites confirmer votre situation par un notaire.
Préparez votre projet immobilier neuf
Une donation peut renforcer votre apport, mais elle ne remplace pas l’étude du budget, du financement et du logement recherché. Pour avancer avec des repères adaptés à votre projet, vous pouvez examiner les avantages liés à l’achat neuf et les étapes à anticiper.
Nous accompagnons les acquéreurs dans l’information sur les solutions de financement, les avantages du neuf, les garanties de construction et la personnalisation du logement pendant le chantier. Pour préparer votre achat, découvrez les avantages de l’immobilier neuf, puis faites valider les conditions fiscales de votre donation par votre notaire.
Questions fréquemment posées
Quel est le plafond de l’exonération pour un achat dans le neuf ?
Le dispositif prévoit un plafond par donateur et un plafond total par bénéficiaire. Le montant admissible dépend aussi du lien familial et du respect des conditions d’affectation.
La donation doit-elle être versée avant l’achat ?
Oui, le don doit précéder l’affectation des fonds à l’acquisition. Le bénéficiaire dispose ensuite du délai légal pour les employer à un projet admissible.
Une donation exonérée doit-elle être déclarée ?
Oui, l’exonération de droits ne supprime pas les formalités déclaratives. Pour l’article 790 A bis, vérifiez la procédure spécifique applicable à votre situation en 2026.
Le logement peut-il être mis en location ?
La location peut être admissible si le logement est affecté à l’habitation principale du locataire et si les autres conditions sont respectées. Un logement secondaire ou vacant ne répond pas à cette exigence.
Azur Réalisation peut-elle conseiller sur les conditions fiscales du don ?
Nous accompagnons les acquéreurs sur les solutions de financement, les avantages du neuf, les garanties et la personnalisation du logement. Pour confirmer l’application de l’exonération à votre situation familiale, rapprochez-vous de votre notaire.
